Aktuelle Meldung

Rehaversorgung und Wohnungsbau in Giengen


Mit einem Paukenschlag wartete die Stadtspitze Giengen bei einem Pressegespräch am 7. Juni 2024 auf. In Anwesenheit der Geschäftsführer der Kreisbaugesellschaft Heidenheim und der FWG Immo GmbH Neresheim, Jürgen Schipek und Robert Kohler, schilderte OB Dieter Henle den Pressevertreter*innen die Inhalte eines Tauschvertrags und den Kauf der ehemaligen Rehaklinik in der Hirschstraße. Dies wurde in den letzten Monaten ausgehandelt.

Basis ist die Schließung der Giengener Rehaklinik durch den Kreistag: einer begehrten und aus Sicht der medizinischen Versorgung sehr guten Einrichtung. Die Giengener Stadtspitze hatte sich auf allen Ebenen für die Zukunft der Rehaversorgung vor Ort eingesetzt. Als die Kreistagsentscheidung trotz aller Bemühungen zu befürchten war, initiierte sie intensive Verhandlungen, die im Frühjahr 2024 in ein allseits attraktives Ergebnis mündeten.

1. Die aktuelle Lage

Die Stadt Giengen möchte die Rehaversorgung vor Ort hochwertig sichern. Der Umbau des bestehenden Klinikgebäudes in eine moderne Rehaklinik wäre laut Analysen weniger wirtschaftlich als der Bau einer neuen Klinik. Die Stadt suchte daher eine geeignete Fläche in zentraler, eingebundener Ortslage in der Kernstadt. Von den sieben Optionen eignet sich ein Grundstück der Kreisbau in der Ehbachstraße im Hinblick auf Größe, Lage, Infrastruktur, Attraktivität etc. optimal. Für die Kreisbau ist sie zwar ein Wohnbau-„Filet-Stück“. Mangels bedarfsgerechten Bebauungsplans ist sie jedoch bereit, die Fläche gegen ein entsprechendes Angebot an anderer Stelle zu veräußern.

Die FWG Immo GmbH aus Neresheim gilt als zuverlässiger Investor mit guten Referenzen. Beim DRK-Pflegezentrum in Giengen hat sie in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro Immotec aus Offenbach durch hochwertige, pünktliche Lösungen überzeugt. Beide sind auch am Bau einer neuen Rehaklinik sehr interessiert.

Die Kliniken Landkreis Heidenheim gGmbH sind bereit, das bisherige Reha-Gebäude in der Hirschstraße 1 zu veräußern. Die Stadt Giengen benötigt während der Bauzeit des geplanten Dienstleistungszentrums eine Interimslösung für Teile der Verwaltung. Eine Prüfung ergab, dass sich das Gebäude in der Hirschstraße dafür eignen würde, besser als andere Örtlichkeiten bzw. Anmietungslösungen.

2. Grundstückspaket als Lösung

Es wird ein „Grundstückspaket“ im Sinne eines Grundstückstauschs geschnürt:

Die Stadt Giengen erwirbt ein Areal in der Ehbachstraße mit zwei Teilflächen von 4.025 qm bzw. 3.254 qm (Abbildung 1). Der Abbruch der Bestandsgebäude erfolgt noch durch die Kreisbau. Die FWG Immo GmbH erwirbt danach von der Stadt Giengen das insgesamt 8.100 qm große, geräumte Areal in der Ehbachstraße (Abbildung 2). Die Stadt wird hierzu den aktuell noch als öffentliche Straße gewidmeten, südlichen Teil der Ehbachstraße im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens umwidmen.
Abbildung - Zwei Teilflächen im Ehbach

Abbildung 1: Zwei Teilflächen im Ehbach                     

Abbildung Fläche für Klinikbau

Abbildung 2: Fläche zum Klinikbau      

Die Kreisbau behält 1.000 qm des Grundstücks an der Ehbachstraße (s. Abb. 2) und erwirbt ein 8.850 qm großes Areal im Baugebiet „Bruckersberg-Ost“ von der Stadt Giengen (s. Abb. 3). Die Stadt Giengen erwirbt das Gebäude „Hirschstraße 1“ mit einer Grundstücksfläche von 6.757 qm und einer Nutzfläche von 2.020 qm.

Abbildung Grundstück Bruckersberg-Ost

Abbildung 3: Grundstück Bruckersberg-Ost         

Abbildung Grundstück Gebäude Hirschstraße 1

Abbildung 4: Grundstück / Gebäude Hirschstraße 1
Vogelperspektive auf das Grundstück Bruckersberg-Ost

Vogelperspektive auf das Grundstück Ehbachstraße Abbildungen 5 und 6: Vogelperspektive auf die Grundstücke Bruckersberg-Ost und Ehbachstraße

3. Geplante Maßnahmen

Die FWG Immo plant mit dem Planungsbüro Immotec auf dem Grundstück in der Ehbachstraße den Bau einer neuen Rehaklinik mit 80 bis 100 Betten (inklusive Mitarbeiterwohnungen). Voraussetzung für den Bau ist das Finden eines Betreibers. Dank ausgezeichneter Kontakte in die Branche sieht die FWG Immo GmbH dafür gute Chancen.

Die Stadt Giengen begleitet Konzeption und Bau der neuen Rehaklinik. Parallel dazu rüstet sie das Gebäude der bisherigen Rehaklinik so um, dass es sich als Interimsgebäude für die Zeit des Baus des Dienstleistungszentrums in der Marktstraße eignet, ergänzend Räume für ein ambulantes Reha-Therapieangebot bietet, weitere sinnvolle Nutzungen zulässt und zu einem späteren Zeitpunkt gut vermietbar bzw. verkäuflich ist.

Die Kreisbau prüft und plant eine mittelfristige Bebauung des Grundstücks im „Bruckersberg-Ost“. Zunächst wird ein Konzept auf Basis des Bebauungsplans erstellt. Zudem bereitet sie den Baustart für ca. 34 Wohnungen in der Zeulenrodaer Straße im Baugebiet „Memminger Wanne“ vor. Das Baugesuch wird im Sommer eingereicht. Planung und Ausschreibung für Verbau, Aushub, Rohbau und Flachdach und Fenster werden in Kürze erstellt. Die vorbereitenden Arbeiten könnten bei weiterhin positivem Projektverlauf noch Ende 2024 erfolgen.

4. Vorteile

Die Initiative der Stadtspitze trägt dazu bei, das medizinische Defizit im Rehabereich so rasch wie möglich zu beheben und den Bau bezahlbarer (mietpreisgedämpfter) Wohnungen zu beschleunigen.

Die Stadtgesellschaft profitiert, da ein Neubau der Rehaklinik bereits jetzt in greifbare Nähe rückt. Damit verbunden ist das Angebot zusätzlicher Arbeitsplätze in zentraler Lage. Im Gebiet „Bruckersberg-Ost“ könnten mittelfristig ca. 150 Wohnungen entstehen, davon 25 % öffentlich geförderte, bezahlbare Mietwohnungen – innerhalb des Projektes oder durch Umwidmung von Kreisbau-Bestandswohnungen. In der Zeulenrodaer Straße sollen die Wohnungen im ersten Quartal des Jahres 2027 bezugsfertig sein.

Als ergänzende Vorteile kommen für die Stadtverwaltung hinzu, dass die Brachfläche an der Ehbachstraße sinnvoll genutzt wird. Sollte der Bau der Rehaklinik wider Erwarten nicht zustande kommen, wird die Kreisbau dort mittelfristig Wohnraum erstellen, davon 25 % mietpreisgedämpfte Wohnungen. Für das erste große Quartier im Baugebiet „Bruckersberg-Ost“ entsteht Vermarktungssicherheit. In der ehemaligen Geriatrie finden während der Bauzeit des Dienstleistungszentrums Ämter Platz, zusätzliche Raumkapazitäten kommen unter anderem einem ambulanten geriatrischen Therapie-Angebot zugute, das bis Ende 2024 / Anfang 2025 zur Verfügung stehen soll. Für die Verwaltungsnutzung wird der Bebauungsplan geändert.

Die FWG Immo GmbH bekommt die Möglichkeit, ohne lange Wartefrist eine Rehaklinik in Giengen zu realisieren. Mit diesem Leuchtturmprojekt kann sie ihre hohe Kompetenz in Planung, Bau und Betrieb erneut unter Beweis stellen. Die Kreisbau erwirbt mit dem Grundstück im Baugebiet „Bruckersberg-Ost“ attraktives Bauland, das sie innerhalb der städtischen Rahmenbedingungen nach eigenen Zeitvorstellungen bebauen kann.

5. Finanzen

Rein finanziell ist der Kauf des Gebäudes Hirschstraße 1 attraktiver als eine Anmietung, zudem sichert sich die Stadt direkte Steuerungsmöglichkeiten auf die zukünftige Nutzung, die sich durch eine spätere Vermietung bzw. einen Verkauf ergeben.

Gebäude Hirschstraße 1 (ehemalige Geriatrie)Abbildung 7: Gebäude Hirschstraße 1 (ehem. Geriatrie)

Das Gesamtprojekt ist nicht im Haushalt enthalten, sämtliche Zahlungsflüsse sind über- bzw. außerplanmäßig. Aus dem Grundstücksgeschäft erzielt die Stadt einen außerordentlichen Einnahmenüberschuss von etwa 2,6 Mio. Euro. Die Finanzierung des Erwerbs des Gebäudes „Hirschstraße 1“ (ehemalige Geriatrie) erfolgt im Wirtschaftsplan des Eigenbetriebes Gebäudemanagement. Wegen der wesentlichen Höhe der Gesamtinvestition hat der Gemeinderat in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Stuttgart am 6. Juni 2024 einen Nachtragswirtschaftsplan beschlossen.

6. Erste Visualisierungen

Für die geplanten Neubauten liegen bereits erste Visualisierungen vor:

Visualisierung 1: Ansichtsstudie neue Rehaklinik (Bildquelle: Immotec)Visualisierung 1: Ansichtsstudie neue Rehaklinik (Bildquelle: Immotec)

Visualisierung 2: Ansichtsvarianten (Bildquelle: Immotec)Visualisierung 2: Ansichtsvarianten (Bildquelle: Immotec)

Einflüsse auf die zeitliche Umsetzung des Gesamtprojekts nehmen einerseits die Rechtskraft des Bebauungsplans bzw. des Umlegungsverfahrens „Bruckersberg-Ost“ sowie die Fertigstellung der Erschließungsmaßnahmen dort, andererseits der Zeitpunkt der Gebäudeabbrüche in der Ehbachstraße und das Feststehen eines möglichen Betreibers für die neue Reha-Klinik.

7. Fazit

„Der ausgehandelte Tauschvertrag zahlt einerseits auf die Gesundheits- und Daseinsversorgung der Menschen in Giengen ein“, so OB Dieter Henle, „andererseits dient er der Initiative „Wohnraum jetzt!“ in Ostwürttemberg. Alle beteiligten Partner begrüßen die Lösung und setzen sich für eine rasche Umsetzung ein. Ich freue mich persönlich sehr über dieses rundum gelungene Paket!“